땅투자 지금이 적기 7곳

2020년부터 땅을 찾아 헤맷지만 땅을 사지 못했다.

내가 제일좋하느는 땅.

일전에 공부하면서. 정리한 내역이다.

 

이제 정리하는 습관이 생활이 되어 버렸다.

 

 

 

땅 투자 추천 7

 

1. 남양주, 가평, 양평-역세권 투자, 소규모 공장, 창고, 전원주택, 관광지 근처 음식점(타운하우스 부지)

2. 시흥, 화성-첨단산업단지, 다세대, 다가구, 소규모 전자부품 공장, 창고, 택지개발지 주변의 음식점,

근처의 근린생활시설 부지, 지하철 역세권 근처의 개발 가능한 토지(서울의 접근이 좋음)

3. 용인, 이천, 안성-물류산업단지, 소규모 창고, 공장, 전원주택, 물류단지 직원을 위한 원룸 건축가능한 토지

4. 평택, 당진, 서산-중공업 중심 산업단지, 역세권, 근린생활시설, 소규모 자동차 부품공장 , 창고

5. 청주 , 오창-바이오 과학산업단지, 소규모 바이오 산업형 공장, 음식점, 원룸

6. 세종, 공주-행정중심복합도시, 공주KTX 역세권, 근린생활시설, 농공단지, 산업단지 투자

7. 진주, 사천, 하동 남해-산업단지 + 관광밸트 , 소규모 항공부품공장, 전원주택, 테마형 팬션

 

 

1장 (투자 마인드) : 땅 투자이 생각을 바꿔라

1. 3억으로 1년만에 2배를 벌다.

부자들 -땅에 작업을함 - 큰땅은 팔려는 사람이 마음이 조마조마-투자자 이기회 노려 땅 사게 나눠서 팜.

원형지의 땅은 컨설팅 매매이 기회가 있다.

원형지이 땅 - 분할한 땅. (땅을 분할하여 매매하면 이런 이점)

(1) 적은 돈으로 투자

(2) 소액의 투자자들을 유치가능

(3) 평당 가격이 높아집니다.

 

2. 고수땅이 작업 방법

EX)투자자와 쩐주(돈빌려주는사람) 모집-모집금액 3억 /400평 -평당 80만원(평택 포승읍 신영리)-평택항 가깝고 포승단지와 현덕지구 중간위치(투자최고)

근처땅 기획부동산 200-300판매 - 하나씩 매각 평택항, 안중역

 

3. 평택의 땅 가치에 주목

10가지 이상의 굵직한 개발계획(대한민국에 이런땅 없다)

수서SRT들어오고, 삼성전자, 서해선복선전철, 제2서해안고속도로, 평택항 개발, 국가산업단지

개발지의 땅을 산다. -그땅을 분할한다 -투자자 유치 마케팅-되지않는 땅 소개가 아니라 가능성 높은땅 소개(비싸더라도 삼)

4. 성공을 위한 액션플랜들

끈기와 실천력-부동산관련책 읽을것-현장 부동산에 연락-찾아가 만나봄- 소개받습니다.-답사 -좋은땅인지 나쁜땅인지 분석

땅구입-시간지남 수익 -성공 실천이다

3. 투자는 설계대로 이루어진다

 

 

 

제2장 땅 투자의 기본(이것만은 알고가자)

1. 토지 공부이 기본(현장에

가야 답이 보인다) - 부자는 행동하고 가난한자는 생각한다

투자이 3분류

 

1) 무모하고 도전적인 사람 2)이성적이고 냉정한 사람 3)이성적이고 도전적인 사람

자신의투자성향이 어떤지 보고, 장점 강화 단점 보완

2)협오시설 근처, 고압선 지나가는 아래쪽 피함.

고압선아래 땅은, 한전에서 매월 일정액 줌(한전에 문의)

청적지역의 오염지역이 들어오지 못하는곳에 축사매매나오면 매매(민원을 계기로 지자체에 보상협의)

현장에 취하지 말것 (봄, 여름, 가을, 겨울 / 물옆계곡 여름에 물벼락)

태양광 -주변에 동의서가 필요(허가 여부는 지자체나 대행하는 업체 문의)

빛반사, 소음될수도 있고, 다른토지 일조권 침해, (99KW기준 : 시설투자비 2억 5천 /월 340만원 수익-토지는 300-500평 정도

해당토지 지번주면, 대행하는 업체서 수익성 분석- 태양광 사업분석앱있음.

 

2. 정부의 장기플랜을 이해(국토계획, 도시계획, 지구단위계획)

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이표, 이론 몇권 읽는 효과)

토지이용계획 확인서와 같이 보면 됩니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 : 국토이 계획적 체계적인 이용을 통해 난개발 막고, 환경 친화적인 국토이용

도시기본 계획 : 도시이 기본적 공간구조와 장기발저 방향 위한 종합적인 토지이용계획(20년 단위 계획 수립)

도시관리계획 : 특별시, 광역시, 시, 군 개발 정비의 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 고툥, 환경, 경관, 안전등 행정구속적 계획

2)공무원과의 통화, 정보확인하기

2020년, 2030년, 2035년 평택 도시기본 계획수립안-주민 설명회 인터넷 검색해서 시청-군청 홈피 접속 정보확인

평택인구 증가 확인 - 2009년 421,231, 2015 479,176증가/ 부동산 투자시 인구증가 확인

인구늘어나는것은, 산업단지, 주택, 도로

 

3)지구단위 계획구역

제1종 지구단위 계획구역 : 기존시가지나 새로 조성된 시가지의 체계적 관리 필요할때

제2종 지구단위 계획구역 : 제2종 지구단위 계획 수립위해 지정한곳, 계획관리지역, 개발진흥지구로 요건에 해당

개발밀도 관리구역 : 주거. 상업 또는 공업지역에서 추가적으로 개발한는 경우 수용능력이 부족으로 추가적 개발위해 개발억제

 

* 투자 높은땅 "관리지역" 입니다.

관리지역은 : 도시와 농촌이 중간정도의 지역 - 집단적 농지가 아니라, 개발가능한땅, 전, 답, 임야 (저렴하고 좋은땅)

(1)임 야 : 농취증 필요없어, 계약후 토지사용승낙받아- 분할 판매해서 소액으로 많이 판다.

(2)실제 지목 전, 답이지만 - 과수원이나 다른목적 이용되는 (땅은 농취증 발급받아주거지역 상업, 공업지역의농지는 농취증 필요없음)(단, 소유권 이전 가능

(3)농지 : 전, 답, 과수원으로 실제농작물 경작되는 토지(주거지역에 상관없이 농지 취득/최초 1000M2 발급가능)

땅투자는 큰계획이라는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률인 숲을 보는 방법과

건축행위하는 작은 행위제한을 파악하는 나무를 보는 방법이 있다.

이걸 알아야 해위제한 건축가능여부 알고, 투자 쉬움

 

3. 용도지역, 용도지구, 용도구역 (부동산 공법)

부동산 공법에 대한 이해

용도지구에서의 행위제한

용도구역이 지정목적

 

 

4. 개발행위 허가를 위해 필요한 것들

1)개발행위 절차도

개발행위 허가를 받거나, 건축물지어서 분양하면 원형지로 파는것보다 훨씬 비쌈

농지임야매입-접수-허가기준에 따른검토-최종허가검토-도시계획심의-허가, 불허가 조건부 허가처분 -토목공사-건출 및 건출허가-

착공계 접수- 건축신축-개발행위중공-건출물준공-건출신축에 따른 소유권보존등기-지목변경 및 신축

2)개발행위 허가를 받기위해 확인해야할것

(1)개발하려는 목적을 토지이용계획 확인서를 통해 확인

(2)용도지역별 개발행위 허가 규모 확인

(3)기존 현황 법정도록 4M이상되야함.

(4)배수로 확보되야함

(5)경사도 기준: 평택시 15도 미만

(6)입목본수 기준 : 대상토지 경계에서 10M 더한 구여내, 총 입목본수가 평균 직경에 해당하는 입목수에 60% 초가하는지(평택기준)

(7)개발하려는 시설이 도시계획심의를 받아야 하는지 확인

(8)용도지역이 도시계획 심의를 까다롭게 보는 개발규제 강화용도인지 확인

 

 

사례) 현 땅 20만원 * 1300평 = 2억 6천 / 평당 공시지가 28,000원

개발행위 허가비 : 1300평 * 공지시가 28000원 * 30% = 10,920,000

토목허가비 : 1300평 *1만원 = 13,000,000원 합계 : 23, 920,000원

토목공사비 : 2000만원일때

개발행위허가받아서 400만원 판다면 ,

400,000 *1300평 = 520,000,000원 - 260,000,000(매매자금)+23,9200,000+20,000,000(토목)

= 216,080,000 (실제 논파는것보다 수익이 남음)

 

단, 최악경우 개발행위후, 분양되지 않아 개발행위 취소됨

임야개발행위 허가비용

평당 약 1만원 * 평수 = 대체산림조성비

1만원 * 평수 = 토목 설계비

전,답 개발행위 허가비용

공지시가 * 30% * 평수 = 농지전용부담금(농지보전부담금 상한액 =50,000원/M2당)

1만원 * 평수 = 토목 설계비

 

 

5. 부동산 공부상 서류를 확인하자

1)등기부 등본 확인

2)토지대장(임야대장)확인

3)지적도(임야도)확인하기

4)토지이용계획확인서 확인

(1)문화재보호구역, 군사시설 보호구역, 개발제한구역, 상수원 보호구역등 개발제한 확인

(2)건축행위 가능여부는 시.군,구청 해당과 문의

5)네이버, 다음 로드 위치확인

 

6. 컨설팅매매로 따의 가치를 올리는 법

1)토지 분할과 개발행위 허가를 통해서 땅의 가치를 올리는 법

 

7.토지보상금 제대로 받기

 

제 3장 땅사기(기획 부동산을 알면 사기 당하지 않는다)

1. 일상에서 흔히 당하기 쉬운투자

1)남해버스 터머널에서의 투자 실패

 

4장 투자지역 분석(전국 땅 ㅌ자의 맥을 짚어보자)

1. 길목투자 -서울에서 가까운 (남양주, 가평, 양평)

은퇴자의 전원주택과 팬션의 집결지

1-1. 남양주 진접 역세권 주변주목

1)반드시 송겅하는 땅 투자 추천입지

(1)지하철 역세권에서 500M 이내

(2)용도지역이 바뀔 가능성이 있는 땅 (준주거 - 상업지역)

(3)작은 자뚜리땅 20-100평

(4)건축이 가능한땅

(5)주변에 국가 산업단지가 있는지역

(6)창고나 소규모 공장 건축이 가능한곳

(7)공시지가가 높아 대출이 많이 나오는곳

(8)주변이 창고나 공장밀집 지역이면서 원룸 건축이 가능한곳

(9)KTX 역사, 지하철, 고속도로, 항구 등 교통여건이 좋은곳

(10) 금액이 큰 땅은 지인끼리 공동으로 구입가능한곳

*진접역 : 광릉 수목원 가는쪽 4차선 양쪽 - 손바뀜 계속됨. 주유소 700-800, 주택지 250만원, 창고 200

지하철 완공되면 더오름 / 땅투자만 하기보다는 소규모 개발이 더 투자가치 높임

 

1-2. 양평은 연예인들의 전원 주택지

제2외곽 순환도록 뚫리면 교통여건 개선 /지하철 주변 투자

 

2. 기획투자 - 경기도 서남부(시흥, 화성)

1)시흥시도 기획부동산의 놀이터가 되었다.

2)대기업이 들어가는 곳을 노려라

삼성전자 : 수원-화성-평택-아산

현대 기아 자동차 : 화성-아산-전주-울산

울산, 창원, 구미에서.. 점점 --->> 화성-평택-천안-아산으로 움직 서울지역으로(중국무역위해)

앞ㅇ로 50년 - 평택-천안, 아산-청주-대전-세종시가 투자의 답

3. 익숙투자 : 소규모 물류창고, 공장으로 적합한 용인, 이천, 안성

1)익숙한 지역을 노려라

2)땅의 가능성은 늘 열려있다

이천시 마장면 - 온라인 창고 물류센타(창고임대 좋음)

용인시 남사면 상승 예상지역 - 주변에 평택 LG 전자나 동탄의 발전과 더불어 땅값 상승

 

4. 개구리 투자 : 항만가 산업단지가 들어오는 평택, 당진, 서산

1)평택 당진, 서산의 투자 매리트

(1) 개발을 많이하고있다./ 희곡리 포승지구, 장수리 현덕지구 / 그중간 신영리도 많은 투자

(2)강남의 기획부동산 브리핑으로 전국에 입소문

(3)평택에 땅을 가진 지주들이 보상받아 그 주변 땅 다시 산다

2)경매가 아니라 땅 투자에 미래가 있다.

계획관리지역의, 전,답, 임야, 과수원을 사야된다

농협진흥지구의 전, 답은 사지않는다

현재 건축물이 없는 토지로써 개발 가능한 땅 : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역의 전, 답, 과수원, 임야

 

5. 서산, 당진은 장기 호흡으로 가면된다.

KTX 천안 아산역 주변은 10년전과 아파트, 오피스텔의 천지개벽

미국과 교류 : 남해얀 항구(울산, 부산, 거제 , 광양, 여수)

중국, 동남아,인도 교류 : 서해안

 

제 5장 : 실전 - 성공은 매수후, 보유, 관리, 매도에 달려있다

1)저평가된 땅만 매수후 메뚜기 투자로 투자의 길을 찾다

(1)안중역 인근 투자로 부자가 되아

(2)당진의 합덕역 근처