돈되는 부동산 1인 법인 [책 따라서 법인내기]

 

 

 

Part 01. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

 

01. 초보일수록 법인으로 시작하라

 1)법인 설립에 대한 오해와 진실

(1)1주택자에게 많은 혜택이 주어지는데 처음부터 개인이름으로 사면 명의가 아까우니 처음부터 법인으로 구입하고 테스트 하자.
(2)법인은 손해 보더라도 나중에 10년동안 마이너스 부분 상계할수 있으니, 처음에 개인으로 하지 말고 법인으로 하자.
 
-> 완전 공감이다.
2018년, 구리시 주택청약 당첨받아서 너무좋아했다. 근데 그당시 4천4백만원짜리 빌라를 개인명의로 구입해서 1주택이 있다고 주택청약 당첨받은것 무산되었다.
지금 그랬다면, 7억은 벌었다.
그때 법인으로 처음 구입했다면, 이책을 읽었다면 7억 벌었다. 1년에 1억씩 벌은 샘이다.

 
 
 

2) 힘들게 탈세하지 말고, 합법적으로 절세하자

부동산 법인은 탈세가 아니라 절세의 개념이다. 이게 좋은 말이면 절세고 나쁜말이면 탈세다.
그렇지만 법안에서 절세할 방법은 많이 있다.
 
 
 

02. 중과의 시대, 법인이 필요한 이유

1) 절세의 차원이 다르다

가장큰 매력은 세금이 획기적으로 절약된다는것. 
-필요경비빼고- 법인세만 내면됨. 
-단기 매매할때도 좋다.  1년안에 팔아도 법인세만 내면됨. 보통 수익 2억이면 10% 세금
개인은 45%까지 세금. 
(개인은 단기 매매시 불리하다)

2) 중과 규제에서 자유롭다

-수도권 알짜배기땅은 보통 중과지역으로 묶음. 법인은  양도세 중과대상 아님. 
-그대신, 비사업용토지, 주택을 양도할경우 법인추가가세만 양도차액의 10%를 낸다. 
(주택수 구분없다) 2018년 현재

 
 

3)비교과세의 영향을 받지 않는다

(1)양도세 중과세 피하기 위해- 개인 매매업자로 등록하는 것도 방법
 단, 양도소득이 많아지면 매매사업자로 등록해 봐야 얻을 수 있는 혜택 크지 않음. 
(2)법인은 양도소득을 비롯 세금이 법인세 하나로 매겨짐. 
 

 

4) [J's TIP] 단기매매 할 때도 법인이 좋은 이유

(1)보유기간 1년 미만시 유리 - 개인은 무조건 양도소득세 44%적용 법인은 없음. 
(2)개인 아파트 1년 미만 보유하고 매매시 - 5천만원 양도차익  2천만원 양도세액
    법인 은 - 법인추가세 10%내고 , 10%인 5백만원 (+1,500백만원 더 수익)
   단, 85제곱미터 이하는 법인추가세 10% 안내도됨. 
 

| [J's TIP] 법인과 임대사업자는 다르다

(1)법인과 주택 임대 사업자는 완전히 다른개념
(2)법인도 지자체와 세무서에 임대주택을 등록해야만 임대사업자= 개인과 같음.
(3)법인도 개인임대사업자 처럼 임대주택등록을 하지 않으면, 종합부동산세 비과세 혜택 안받음.
--> 몰랐던 부분이다.
(4) 법인임대사업자 - 세법상 법인-관련세금은 법인세, 임대사업자 등록시 임대주택 혜택 있음, 안할시 없음. 
     개인임대사업자 - 세법상 개인 -관련세금: 양도소득세, 종합소득세등, 임대주택혜택(임대사업등록시)

 

03. 각종 비용이 절약된다

| 활동비를 세금에서 공제받을 수 있다

(1)많은 사람들의 의문점.. 그렇게 벌면 법인인데 어떻게 돈을 개인돈으로 가져오나요?
 답-> 가져올 필요가 없다. 보통 법인은 활동비에서 많은 비용들을 공제 받을수 있다. 
 

| 법인 운영비용으로 인정되는 항목들

(1)법인 운영하면서 지출되는 비용은 경비처리등
(2)법인은  보일러 수리비용, 도배, 장판, 부동산 임장 비용, 자동차기름값, 점심값등. 많은 비용등이 경비로 인정
(3)인건비, 사업장임대료, 인테리어비용,,차량유지비,통신비, 활동비, 비품구입비등 인정. 

 

| 건강보험료가 줄어든다

(1)법인을 설립하고 댚이사가 되면 직장가입자 - 회사에 소속된 직장가입자는 회사반, 개인반 건보료를 낸다. 
(2)직계존비속이나 30세이하 형자매 피부양자로 등록가능
(3)단, 대표이사가 무급일때는 건보료 직장가입자가 될수 없어요. 
 
질문) 개인사업자이고 법인설립후 대표이사 되면 4대 보험료는 이중과세?
 
 
 

| 모든 비용 처리는 투명하게

(1)복식부기로 비용처리 투명하게

 

04. 법인을 활용한 합법적 명의 분산

1)명의를 나눌수록 세금은 줄어든다

(1)1채는 부인이름, 1채는 남편이름
(2)공동명의로 해도 집은 2채로본다. 추천안함.
 

2) 공동투자보다 법인 설립이 낫다

(1)공동투자는 살때는 괜찮으나, 팔때 타이밍이 좋치않아 사이 나빠진다.
(2)담보대출시도 위임장을 작성해야됨
(3)보유주식 계산시 둘다 1채씩으로 소유로 봄
 

 

3) 법인이라는 착한 친구와 명의를 나눠 보자

(1)제일 좋은점- 주택수가 많아져도 나는 내이름으로 주택이 없으면 무주택- 법인의 최대 매력
(2)이걸 이용해서 좋은곳에 나의 명으로 1주택으로 구입
(3)조정대상지역 부동산이라도-양도세 비과세됨- 1주택이므로(중과세가 아니라, 아예 비과세)
-->법인의 최대 장점
 
(4)현재까지 양도소득세 부담 피하는것은 최고의 방법은 1주택자격 유지
 

 

4) 명의 고민은 곧 투자 방향에 대한 고민

(1)장기적인 투자와 연결

(2)앞으로 어느 시점에 자산을 구축할지, 어떤공부를 할지, 명의는 어떻게 분산할지, 세금은 어떻게 처리할지 계획하고 나만이 투자 방향성을 계획

(3)목표는 크게-배짱이 두둑할수록 부자의 속도도 빨라짐, 단.. 몰락할 속도도 빨라짐. ^ㅍ^

 
 

 

05. 대출규제에서 상대적으로 자유롭다

법인은 개인에게 적용되는 대출규제가 적용되지 않는다. 
kb는 시세의 80%까지 대출가능
개인에게 적용되는 DSR, DTI 등 규제가 적용되지 않음. 
 
 

1)법인대출은 개인대출과 어떻게 다른가

(1)신규법인은 재무제표가 아예없기때문에 오히려 대출에 유리(2)법인은 담보물건이 재무제푭다 중요하다(3)1금융권만 고집하지 말고, 사업자를 대상으로 하는 대출상품을 활용해 수익(4)법인 대출상품을 많이 취급하는지를 보고 고르는게 좋고, 특판상품이 좋음(5)법인에게 대출할때는 법인대표가 연대보증 서줄것을 요구함.  - 단 법인은 담보물건이 가장 중요함. 

 

2) 개인의 소득증빙은 미리 만들어 두자

(1)법인으로 대출받을때도 유리하지만, 법인 대표가 개인으로 대출받을때도 도움(월급받을때)
 

06. 리스크를 분산할 수 있다

낙찰받은 집들의 임대가 제대로 나가지 않자 대출금과 이자를 제때에 갚지 못하고 결국 경매에 다시 넘어감.
부동산 수가 많으면 그만큼 리스크가 많음. 

 

1)투자자라면 항상 리스크를 생각하자

(1)전세값이 떨어지는 상황이 발생하면-최악의 경우 경매에 넘어감. 
(2)리스크 줄이는 가장 기본적인 방법은 - 분산
(3)법인 설립해 명의 나눠 놓으면, 한쪽만 경매에 넘어감. - 분산하자
(4)보유중인 물건을 어떻게 처리할지 습관처럼 계획하자
(5)엄청난 자산가들도 한번의 실수로 부동산 날림

 

2) 납세시기 분산으로 지급 리스크 줄이기

(1)돈을 많이 벌고있는데 세금은 현금을 내야하니 못내는 상황이 발생할수도있다.
(2)재산세 과세일이 6월1일 기준이니, 매수잔금은 6월 1일 이후에 하자
(3)개인양도소득세 1월1-12월31일 , 
    법인은 납부결산일을 따로 할수 있음. - 정관에 별도로 명시하면 됨. 
(4)여러개 법인은, 결산일을 분기별로 두던가, 반기별로 둬서 세금을 나눠서 낸다. 
질문* 3개 법인의 대표자가 모두 나라면 4대보험은?

 

3)공부가 깊어질수록 돈 버는 방법이 보인다

(1)기장료 1년 120만원 정도- 아끼지 말고 똑똑한 세무사를 옆에두고 더 많이 벌자
(2)한채를 사더라도 무조건 법인으로  - 한번 배우면 평생 써먹을 수 있는 전략
(3)중장기적으로 쉬더라도 - 계속 공부
 
 

07. 개인의 세금 VS 법인의 세금

1) 개인의 취득세 vs 법인의 취득세

(1)개인 취득세 : 1.1-3.5%사이
(2)법인 취득세 : 1.1-8.1%사이
(3)법인 취득세가 많은데 법인으로 하는이유?
 -취득세가 높지만 법인세와 법인추가과세등을 놓고 보면 훨씬 절세 효과
단, 법인 사무실(본점) 주소가 과밀억제권역에 있다면 취득세가 중과

2024년 현재?

2) 개인의 보유세 vs 법인의 보유세

개인과 법인 별 차이 없음. 
2024년 현재?
 

3)개인의 임대소득세 vs 법인의 법인세

(1)개인 임대소득 : 1년임대소득이 2천이하일때도 2019년 부터는 부과
  - 다만, 분리과세 , 다른소득과 함치지 않음. 
 -  개인 종합소득 : 2억 -  38%임. 
(2)법인 법인세 : 2억이하 10% (단, 각종 비용 모두 제외하고 세금내니, 실질적으로
이보다 더 적다)
 

 
2024년 현재?

4)개인의 양도소득세 vs 법인의 법인세·추가과세

팔때내는 세금- 양도소득세(개인), 법인(법인세)
(1)정부가 부동산 시장을 규제할때 제일먼저 손대는것이 양도소득세
(2)2018년 4월 이후, 규제지역 내의 주택을 팔대 양도소득 중과 적용
   조정대상지역내의부동산 양도할때 2채 보유했다면 10% 추가, 3채 20%추가
(3)법인은 양도소득세 없고--> 법인세로 대체
  - 법인이 임대주택으로 등록하지 않았으면-> 추가 법인세 (양도차액의 10%) 내야됨. 
  임대주택등록하고, 의무임대기간 끝나면 추가 법인세 없음. 
(4)법인은 장기 보유 특별공제가 없다 -> 오래 가지고 있을 필요 없다는 얘기
   ->법인 주택은 집값 안정과 상관없이 이윤을 내기 위한 사업용으로봄, 그래서 장기보유혜택도 없어서, 
단기로 팔때도 중과세 적용하지 않음. 
(5)법인추가과세 : 법인이 부동산을 재산증식의수단으로악용하지 못하도로한 세금
   대상)비사업용토지, 임대주택등록되지 않은 비사업용주택
 
 

 

| 법인의 부가가치세

(1)개인보다 단점;  부가가치세 10%
(2)사업용으로 보기 때문에 부가가치세 10% 내야하다. 
    토지는 부과되지 않고, 건물에만 부과. 
(3)계약서상 언급이 없으면 매매가격안에 부가가치세가 포함된것으로 일반적.
   꼭 확인(건물에)
(4)해결방법 : 건물일경우 , 국민주택 규모인 전용면적 85제곱미터 이하(수도건외이 읍, 면지역은 100제곱미터 이하) - 부가가치세 면제
(5)부가세는 법인에게만이 아니라 개인에게도 적용된다->85제곱미터 이하 구입할것! 
  - 매매 사업자로 등록안해도 간주매매 사업자로 판단하여 과세 하기도 함. 
 
 

 

Focus_ 임대주택 등록에 대한 개인적 생각

저자는 임대사업등록을 한곳이 하나도 없다. 마음대로 팔고 싶을때 팔고 싶기 때문이다.

임대사업자에게 주어지는 혜택도 있지만, 장기적으로 매매 안되고 있기 때문.

임대등록하지 않으면 10%법인 추가과세 냄(85제곱미터이하면 안됨), 그래도 법인통해 절세하고

해서 마음대로 매매 가능하도록 해놓은다. 

-당장 수익 낼수 있는 구조로 만드어 놓는다. 

 

Part 02. 부동산 법인 설립하는 방법

 

08. 기본사항 결정하기

1)법인 이름은 겹치지 않게

2)주소지는 과밀억제권역을 피해서

  - 법인의 주소지가 과밀억제권역에 있으면 취득세 중과 됨-> 약 세베정도. 

-단, 설립한 법인이 5년지나면 취득세 중과세 적용받지 않음. 

 -과밀억제안되는곳 : 인천(일부),김포,파주,양주,남양주(일부),광주,용인,화성,오선,송도,청라,영종지구

 

3) 사업목적은 가능하면 다양하게

-여러가지 비용처리 가능하므로

 

| [J's TIP] 살고 있는 집에 설립할 수도 있다

 

09. 지분 관련 내용 결정하기

1)자본금은 많을 필요가 없다

-1천만원이여도됨. 

 

2) 주식비율 정할 땐 과점주주를 고려하자

-누가 얼마를 출자할 것이냐를 주식의 비율로 결정

-법인 주식의 과반수, 즉 자본금의 50%보다 많이 출자한 사람을 과점주주

-의사결정권을 갖은 사람, 회사 주인이나 다름없음

-세금내지 못할경우 과점주주에게 대신 지게 함. (2차 납세의무)

-특수관계: 법적으로 배우자 또는 6촌이내일 경우(지분은 한사람것으로 봄)

-단 4명의 특수관계가 아닐경우 25%의 주식을 보유하면, 과점주주나 2차 납세의무 해당 안됨. 

 

(1)사업이 더 잘될경우 문제 (25%주식 보유시)

   - 주식을 넘기면 과점주주가 되고 , 법인 소유의 물건 전부에 대한 취득세 납부해야함. (세법상 주인이 바뀌었으니)

- 보유주식 변동있으면 반드시 세무사에게 상담. 

 

3)  법인 발기인 및 대표이사는 누구로 할까

-회사 주식 1주라도 있으면 누구나 발기인(미성년자, 외국인 모두 가능)

 

4) 감사는 누구를 임명할까

-법인은 사업연도 개시일부터 5개월 이내에 반드시 감사를 선정해야함. 

-법인 매출 100억원을 넘을 경우 외부 감사둬야함. 

-누구나 감사 가능 (배우자도 가능)

-은행대출시 : 사내 이사와 감사의인감증명서, 인감도장, 주민등록초본 서류 요구함. 

-설립후 어느정도 시간후 이사회를 거쳐 배우자를 감사에서 뺌(이유 : 대출시 연대보증때문)

 * 혹시 차후 잘못되면 배우자까지 연대보증서서 큰 피해봄. 

-감사는 퇴사할거니 , 주식 한주도 소유하지 않도록 설정. 

 
 

5. 세무사만 잘 만나도 절반은 성공이다

-부동산 투자를 해본사람, 감삭이 있는 세무사를 만날것

-내가 물어보면 바로 대답할수 있는 세무사

-세무사 수수료 10만원 주고, 더 많이 물어보고 도움받자

-가장 든든한 사람은 세무사

 

 

| [J's TIP] 법인 설립 기간은 최소 10일의 여유를 둘 것

 

10. 도전! 법무사 없이 셀프 설립하기

1)상호·사업목적·본점주소지 정하기

2)자본규모·주식수·지분비율 정하기

3)임원 정하기

4)등기소에서 법인 등기하기

5) 세무서에서 한 번 더 사업자등록 하기

6) [J's TIP] 법인 인감도장을 먼저 만들자

7) [J's TIP] 변경사항 신고는 늦추지 말자

 
 
 

11. 기존 부동산을 법인으로 넘기려면

1) 현금이 충분하다면 ‘세감면 포괄양수도'를 활용하자

개인이 가지고 있던 부동산을 법인으로 옮길경우

(1)고소득 개인사업자들이 법인으로 정환할때 사용했던 것

(2)현금자산이 많고 보유한 부동산 수저거은 경우 - 세감면 포괄양수도로 법인전환

(3)법인설립->인수(사업장, 기자재 통채로 인수),부채인수 ,자금많이 필요함->법인으로 전환

(4) 10억 가치면 10억 필요함 - 일반 부동산업자 우리 같은사람은 돈없어 못함. 

 
 

2)현금이 적다면 ‘세감면 현물출자'를 활용하자

(1)신설된 법인에 출자할 부동산은 이미 사업용 자산으로 인정받은것이어야함. 

(2)방법 : 개인 -개인사업자등록-출자물건 사업용으로전환-감정평가(감정평가통해 현물의 가치 평가)->법원인가(현물출자통한 설립에 이상없으 확인)->법인 설림(법원 판결문을 포함하여 설립 절차 실행)-> 법인 

(3)앞으로 가격이 많이 오를 거라고 생각하는 것  전환-> 절세

(4)장점 : 당장 현금없어도 법인 설립, 양도소득세 획기적 절감, 법인취득세 면제, 

   - 양도소득세는 법인이 매도 할때 개인것 까지 낸다.

 
 
 

| [J's TIP] 현물출자는 법원의 인가가 필요하다

 

12. 기존의 다른 법인을 인수할 수도 있다

1) 문제는 기존 법인의 채무

2)마이너스 법인을 인수한다면

-10년 법인세 결손금이용해 세금 절감

3)다른 업종과 시너지를 낼 수도 있다

Focus_ 법인과 증여 문제

 -증여는 현 가치기준으로 증여세를 낸다. (18세이상 10년마다 5천만원 증여)

 -현재 가치 기준 부동산 증여이므로, 차후 절세 방법으로 많이함. 

 -내 투자의 종착지는 어디이며, 가족들에게 무엇을 줄것인가, 계획하는것이 최고의 재테크

 

 

Part 03. 법인의 투자법은 어떻게 다를까

 

13. 법인으로 부동산 매입하기

| 명의변경 특약을 활용하자

 -매입할때 대출안나올수 있으니, 특약에 잔금 명의 변경가능하다고 표기 

| 간주매매사업자의 위험을 피하는 방법-> 부가가치세 10% 내야함. 

 85제곱미터 이하 건물 구입(법인추가세안냄, 간주매매사업자 안됨)

1년 미만 매도 차익을 목표로 하는 분들 절세위해 많이 등록 - 매매사업자 등록안해도 세무서 직권으로 요구 가능. 

통상적 1과세 기간(6개월)중 1회 이상 부동산 취귿하고 2회이상 판매한 사람-> 간주 매매 사업자로 봄.

-피하는 방법 : 건물 85제곱미터 이하 물건 구입. (그래서 법인은 85제곱미터 이하 물건 구입할것)

 

14.법인으로 대출 받기

| 다양한 대출 방법을 고민하자

-레버리지에는 은행 대출뿐아니라 임대차보증금도 포함된다. 

 

| 법인 대출은 이제 정말 불가능한 걸까

| 신규법인이라도 겁낼 필요 없다

-인당 대출한도 비교

-좋은 조건으로 특판상품 나오면 좋다

-1금융권이 아니라도 좋다.

 
 

| [J's TIP] 가장 좋은 대출은 특판 상품

 

15. 법인으로 부동산 임대하기

| 법인에게 더욱 중요한 중개사의 역할

-일반인들은 법인 물건을무서워한다- 중개사가 잘 말할것.

 

| 법인도 임대주택 등록 혜택을 받을 수 있다

-임대사업자 등록하고 임대기간 유지하면 등록 혜택 받을수 있다. 단 장특공은 안됨.

 

| [J's TIP] 세입자가 된다면 특약을 추가하자

-법인 대표가 책임질것.

16. 법인으로 부동산 매도하기

| 복잡한 부가가치세 구조를 이해하자

-부가세 10%내야한다. (건물에 대해, 85제곱미터 이하는 안냄)

 

| 부가가치세 부담을 피하고 싶다면

 

17. 법인에게는 손해 보는 것도 전략이다. 

올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제

| 관점을 바꾸면 물건의 가치가 달라진다

18. 법인의 돈을 꼭 가져와야만 할까

| 활동비를 법인카드로 충당하기

| 배당금으로 가져오기

| 법인이 대표에게 빌려주는 가지급금

| 대표가 법인에게 빌려주는 가수금

Focus_ 투자자는 생각을 열어두어야 한다

 

Part 04. 운영 및 관리의 실전노하우

 

19. 인건비는 어떻게 처리할까

1) 임직원 월급은 얼마가 적당할까

-1백만원정도 (총 1200만원)

 

2)4대 보험료는 어떻게 처리할까

3) 가족도 직원으로 채용할 수 있을까

-가능하다.

 

20. 법인카드는 만능이 아니다

적격증빙의 중요성 

법인카드 활용 범위는 어디까지일까

21. 그 밖의 비용 처리하기

| 사업장 임대료 처리하는 방법

| 업무용 차량 유지 비용 처리하는 방법

| 인테리어 비용 처리하는 방법

| 애매할 땐 일단 가지급금으로

22. 세금계산서 발행하기

| 인테리어 및 공사 비용

| 컨설팅 비용

23. 법인을 청산하는 경우

| 법인을 완전히 없애기로 결정하는 해산

| 해산을 구체적으로 진행하는 청산 | 법인의 파산

24. 세무조사에 대하는 자세

| 평소에 준비해 놓으면 걱정할 필요 없다

| 더욱 철저해지고 있는 과세 시스템

| 당신의 ‘세금지수'는 어느 정도인가

Focus_ 당장 책상 앞에서 더나라

 

맺는 말_ 지식은 나눌수록 불어난다